韓国住宅価格高騰、株式市場の資金が不動産へ流入—AIバブル崩壊リスクを浮き彫りに

韓国国土交通部のデータによると、2026年1〜4月に韓国国民が株式や債券を売却して住宅市場に投じた資金は3兆7000億ウォン（約4100億円）に上る。このうち2兆4400億ウォンがソウルに集中し、江南区、松坡区、瑞草区といった高級住宅地帯がそれぞれ約3000億〜3700億ウォンを吸収した。4月のソウル住宅価格は前年同月比9.56％上昇、江南3区など人気エリアでは同15.7％上昇した。1戸あたりの平均成約価格は1年間で約2億ウォン（約2200万円）上昇した。

虎嗅網（フーシウ）の報道によれば、この資金流入の特徴は現金一括購入の比率が極めて高いことにある。江南3区の4月取引では、住宅ローンを一切使わない現金購入が41.2％を占めた。15億ウォン（約1億6500万円）以上の高級住宅を株式や債券の売却資金で購入する割合は、2020〜2025年は長期にわたり5％未満だったが、今年4月には13.2％と過去最高を記録した。

需給バランスの崩壊

韓国政府はかつて住宅価格抑制策として、複数住宅保有者への登録賃貸税制上の優遇措置削減、保有税引き上げ、長期保有譲渡所得税の特別控除縮小などを実施した。これらは短期的に節税目的の売却を促したものの、全体としては効果が限定的だった。

今年、韓国政府は「1.29対策」と称し、首都圏に6万戸の新規住宅を供給する計画を発表した。しかし虎嗅網の報道によると、地方自治体との利害対立により、この計画はほとんど実行に移されなかった。さらに建築資材のコスト高騰、建設労働者不足、建設業界全体の債務危機が重なり、2026年第1四半期の全国マンション竣工戸数は前年比45.03％急減した。ソウルでも約30％減少しており、不動産市場の流通在庫はほぼ枯渇状態にあるという。

30代が主導する購入ラッシュ

韓国国土交通委員会のキム・ジョンヤン議員が公表した資料によると、この「株式売却による住宅購入」ブームの主役は30歳前後の若年層だ。2026年1〜4月、この世代が住宅購入のために現金化した資金は1兆2592億ウォンに達し、40代（1兆1087億ウォン）、50代（8022億ウォン）、60代以上（4893億ウォン）を大きく上回った。ソウルの集合住宅購入者の4割超が初めての住宅購入であり、その半数以上が30歳前後だった。

虎嗅網の記事は、この現象が韓国の低出生率に影響を与えている可能性に言及している。30歳前後は結婚・出産が最も集中する年齢層であり、住宅購入が可能になったことで出生率が上昇に転じたとの分析だ。実際、韓国の出生率は長年の低下傾向から最近になって回復の兆しを見せている。

マクロ経済リスクの構造

今回の住宅価格高騰の本質は、株式市場のテクノロジーブーム、特にAI関連銘柄が生み出した富が不動産市場に集中している点にある。虎嗅網の記事はこれを「不動産版オランダ病」と表現する。富を生み出すテクノロジー産業の資金が、生産性の向上に寄与しない不動産に吸収されている構造だ。

韓国政府は「企業価値向上プログラム（バリューアッププログラム）」を推進し、株式市場の収益を研究開発やスタートアップに振り向けることで「金融が実体を支える」クローズドループを目指している。しかし現実には、その資金が高級マンションの所有権証書に変わっている。これは韓国の全要素生産性の向上にほとんど寄与しておらず、虎嗅網の記事はこれを「悪質な金融不均衡」と評している。

現在、韓国家計の資産構成は不動産が75％、金融資産がわずか9％と著しく偏っている。ダリオの危機モデルが示すように、住民総資産と広義のマネーサプライの比率が高すぎる場合、帳簿上の富が現実の流動性サポートから乖離していることを意味する。

政策対応と限界

ハナ銀行、新韓銀行など主要銀行は金融当局の圧力を受け、信用貸付の基準と限度額を引き締めている。投機過熱地域に対しては、厳格な総負債元利金返済比率（DSR）制限と貸出価格比率（LTV）制限が再導入された。6月24日には韓国銀行が「金融安定報告書」を発表し、適切な時期に利上げを行う可能性を示唆する強いシグナルを発した。

しかし、今回の購入層の中心は現金一括または低レバレッジでの購入であり、信用引き締めの効果は限定的とみられる。虎嗅網の報道は、AI関連産業チェーンにバブルが存在することは疑いようがなく、市場の変動は避けられないと指摘する。数日前の韓国株式市場の急騰・急落はその予兆かもしれない。

もしAI関連産業チェーンのバブルが崩壊し、韓国の半導体企業の株価が急落すれば、レバレッジをかけた個人投資家は住宅を売却して債務返済を余儀なくされ、最終的に資産価格の崩壊を引き起こす可能性がある。虎嗅網の記事は、現在の熱狂が韓国経済に巨大な金融不均衡の爆弾を仕掛けつつあると警告している。

編集部の見解

短期的には、半導体・AIによる富の創造が続く限り、ソウルを中心とした住宅価格の上昇基調は維持される可能性が高い。しかし現金購入が中心であるとはいえ、ここまでの価格上昇が持続可能とは言い難い。銀行の貸出引き締めや利上げの効果が実需に及ぶにはタイムラグがあり、当面は需給ギャップが価格を押し上げ続けると見られる。特に江南3区など「コア資産」とみなされるエリアへの資金集中は、さらなる二極化を招くだろう。 長期的視点では、「不動産版オランダ病」と評されるこの構造は韓国経済の生産性に深刻な影響を及ぼす。テクノロジー産業が生み出した富が研究開発やスタートアップに再投資されず、不動産に吸収される状態が続けば、韓国の競争力は徐々に低下する。特に半導体・AIという成長産業が外部ショックで減速した場合、不動産価格の急落と家計の資産毀損が連鎖するリスクは無視できない。中国の不動産バブル崩壊を教訓とするなら、政策当局は早急な対応を迫られていると言えそうだ。 編集部として問いたい。株式市場と不動産市場の間での資金移動が、一国の生産性とどのように関係するのか。

参考

• 虎嗅網「韓国住宅価格高騰——AIバブルが生み出す金融不均衡」 — 2026-06-28公開